内容字号:默认大号超大号

段落设置:段首缩进取消段首缩进

字体设置:切换到微软雅黑切换到宋体

千顺网 > 律师说法 > 一二手楼买卖的常见法律问题

一二手楼买卖的常见法律问题

2019-03-17

一、一手楼买卖的常见法律问题

在一手楼交易中,购买者必须关注商品房买卖合同的概念、楼盘广告的法律认定、认购书的法律效力、收楼交接中关注问题、产权登记的约定、逾期办证问题等事宜。

(一)商品房买卖的概念

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”因此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围只是一手楼买卖不包括二手楼买卖的。

(二)楼盘广告的法律认定

在房屋交易的过程中,有些购房者会提出这样的疑问:“楼盘销售时提到引入名校的宣传,该广告有法律效力吗?要是购买房屋之后,发现并有没有引入名校这一事实的话,又如何维权呢?“

针对楼盘广告的法律效力的认定这个问题,我国已经有明确的法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定:”商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”对于购房者来说,最有效保障自己权益的是购房合同,所以最好应该在合同里进行约定包括将要引进哪所名校等等。 不过,在实际操作中,多数开发商不愿意把引进名校的条款写进合同,那么,购房者应该留个心眼,将开发商的广告宣传材料及销售过程中的资料等保留下来。

对于购房者的决策有重要影响作用的销售广告和宣传资料应视作合同的一部分,如果开发商在其宣传中明确指出“将会引入某某学校”,应视为合同的一部分,开发商必须遵守。 当然如果开发商在销售广告和宣传资料仅仅说“引进名校”,但是没有指出具体的学校名称,那么销售广告和宣传资料可能只能作为要约邀请而不能视为合同的一部分,要追究开发商责任就比较难了。

(三)认购书的法律效力

在房地产销售过程中,一些购买者会跟开发商签订房屋认购书,那么这份认购书的效力等同于买卖合同吗?如果不是,它的法律效力又如何呢?

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定:“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。” 另外,该解释第五条规定: 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

因此,在拟定合同时,买房者需注意尽量搞成不可归责于双方当事人的事由一般包括:不能就认购书内容以外的商品房买卖合同内容协商一致等;如果觉得买的楼房不满意,而不应急于回复说不买从而使自己违反认购书的约定而损失了定金。应与开发商就该楼房进行协商,若协商不成也不会构成违约的,因为该认购书并非买卖合同。

(四)收楼交接中关注问题

延期交楼、水电不通、质量瑕疵等问题相信不少业主都经历过,收楼时的兴奋也因此大打折扣。因此,在收楼过程中,也要留心检查并办好交接手续,以免日后发生纠纷。首先,购房者需要看交付的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。其次,购房者要详细检查房屋质量;核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符;检查水、电、煤气/天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用;对发现的问题要详细在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要开发商签字、盖章。

在收楼时,购房者需要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题按约要求维修。按照《商品房销售管理办法》的规定,具备以下四种条件之一的可以要求退房:套型与设计图纸不一致;开发商擅自变更规划设计;面积误差绝对值超过3%;商品房确属主体结构不合格。

(五)产权登记的约定

一般在商品房买卖合同中,开发商与购房者都有关于产权登记的约定。但是在实务当中,开发商由于用地手续、规划建设、税费、企业转制或权属纠纷等因素的影响,逾期办证的情况时有发生。那么购房者遇到开发商没有按照商品房买卖合同上关于产权登记的约定履行,出现延期办证的情况,购房者应如何处理呢?

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定:”由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;..........。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另外,根据该解释的第十九条的规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。” 因此,开发商延期办证,没有履行合同中的有关规定,购房者可以追究其违约责任。还有开发商办好证没有交给购房者,在司法实践还是认为延期办证的情况,这一点需要注意。因为有时候购房者与开发商产生摩擦的时候,开发商没有把办好的证及时给业主的时候,这种实际上是可以诉讼的。

二、二手楼买卖的常见法律问题

在一手楼买卖的过程中,购买者时常会出现一些法律问题。然而,在二手楼买卖的过程中,也很容易出现一些法律纠纷。

(一)二手楼买卖部分事项约定

由于二手楼买卖已经经过一次以上的交易,可能前业主问题。二手楼买卖的过程中,购买者更应该注重与售房者办理好交接手续。 在二手楼买卖的过程中,购买者与售房者可以对部分事项进行约定,如第一、买卖房屋的相关费用是否已结清。最常见的就是关于房屋的水费、电费、物业管理费等相关费用,涉及这些东西,最好要他提供相应的单据,在交楼这个环节你要约定清楚,哪一段时间属于售房者交,哪一段时间属于购房者交。第二、关于户口迁出的问题,这个是非常重要的。因为有些购房者是为了落户才购买房子的,如果前业主的户口没有迁出的话,购房者的难以解决落户问题。所以,购房者在购买二手楼的过程中要注意这个问题并在合同中作出明确的约定。第三、若该房屋若已买了保险的,购房者要注意与前业主办理转名的事宜,以免日后产生不必要的麻烦。除了以上的三个方面的内容,购房者还可以对售房者约定其他的事宜,争取对自己有利。

(二)转按揭贷款问题

由于很多购房者都是通过给首付,再通过银行按揭的方式买房的。那么在二手房交易的过程中,常会遇到转按揭贷款问题。所谓的转按揭贷款,通称“转按揭”,就是把原来的按揭提前还款、涂销,再以新业主的名义贷款。二手房买卖中的上家原先在银行办理过贷款,可以通过"转按揭"的形式将贷款转移给买房者。转按揭包括两个方面,一是原借款人(售房者)提前偿还银行贷款,与银行解除债权债务关系,撤销抵押登记;二是新借款人(购房者)申请二手房贷款,以所购住房作为新贷款的抵押担保,办理抵押登记。因此,购房者在购买二手楼时可以与售房者约定转按揭的方式。

(三)房屋买卖合同中关于违约金与定金能否一并收取问题

在《房屋买卖合同》中,经常会出现违约金条款与定金条款同时出现的情况。在实务中,常常有咨询者提出:“我的《房屋买卖合同》中约定了违约金与定金,我已经支付过定金了,我现在还要支付违约金吗?”其实,类似问题的关键在于,违约金与定金能否同时适用。违约金是指,按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约时,应向另一方支付的金钱。定金是指,在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物,其是一种担保债的履行的方式。定金可以分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。在《房屋买卖合同》中常见的是违约定金。根据我国《合同法》第116条的规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”可见,在我国有关法律的规定中,一般情况下,并不支持违约金与定金同时适用的做法。理由在于,违约金是违约方对其违约行为所承担的违约责任,定金是对履约行为的担保,两者都是当事人对不履行合同行为的一种后果承担,对其中一项的适用就能起到弥补守约方损失的作用。所以,以后遇到同样的问题,购房者就可以清晰的告诉自己,如果我已支付了定金,那我便可以主张不支付违约金。

(四)阴阳合同避税问题

在二手楼交易的过程中,常出现阴阳合同的问题,即出现两份不同的买卖合同,这主要是涉及到避税的问题。关于阴阳合同的问题,从买家的角度讲,少交了一些税费,但这样的做法也是存在一些法律风险。这些风险主要在于:第一、受到行政处罚的风险。根据《税收征管法》第七十条以及《税收征管法实施细则》的规定,提供虚假资料,少缴或逃避应缴纳税款的行为,由税务机关责令改正,可以处一万元以下的罚款;情节严重的,处一万元以上五万元以下的罚款。因此订立“虚假”合同是一种逃税的违法行为,这种做法一旦发现将会受到法律惩罚。第二、合同无效的风险。根据《合同法》第五十二条的规定:恶意串通,损害国家利益的合同无效。第三、买家存在后续的风险。从买家讲,虽然这一次交易少交了一些税费,但如果该房屋将来再次进行交易,或者国家关于税收政策的变化,买家承担税费和风险将加大。因此,购买者在购买房屋时需慎重考虑这个问题,以免日后给自己带来不便。

(五)二手房在合同履行中存在的交易风险

二手房买卖在合同履行中也存在一些交易风险。因此,购房者在二手房交易的过程中,要留个心眼,防范下合同履行中可能存在的风险。其中有一点非常重要的是要审查该房屋是否涉诉或者存在抵押等问题。因此,购房者最好是到房屋所在地的房管局去查该房屋有否存在抵押;可以到人民法院网站立案查询处或生效判决中查询该房屋是否涉诉。如对涉诉的房屋进行执行当中,可以提出案外人财产异议(即申请执行异议)。

三、法律权益的维护

若购房者在一二手房买卖过程中产生了法律纠纷,应如何运用法律武器维权呢?涉及法律权益的维护,一般你的权利最后主张得到支持的流程会有很多,如协商、调解、诉讼,还有去行政机关进行投诉、信访等。最常见的是打官司,通过法院的流程去维护自己的合法权益。首先,从协商的角度看。遇到法律纠纷,当事人可以坐下来好好谈,凭着公平自愿的原则协商,进行和解,能谈妥并解决纠纷。实践中,大部分的房屋买卖纠纷都是因有关《房屋买卖合同》条款约定不明细或有歧义等情况而产生的。对于有关合同条款约定不明细或有歧义等问题,法律允许当事人就有关条款的适用进行协商。因此,一般建议合同双方通过再次协商的方式解决。这样不仅可以节省诉讼成本,更有利于维持合同双方关系的稳定。其次,从调解的角度来看,如在法院的主持下也可以进行相应的调解,因为诉讼、流程等规则不太熟悉的情况下,打官司不一定有一个好的结果,最后还是大家有机会坐下来来谈好,当事人的诉讼权益可能会得到更好的保障,甚至比正常诉讼得到结果还要好。再次,从诉讼的角度看。根据我国《民事诉讼法》第33条规定:“下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。”房屋交易纠纷属于不动产纠纷,适用我国法律中关于不动产纠纷的专属管辖规则。因此,当发生房屋交易纠纷时,当事人应当选择到交易房屋所在地的人民法院起诉。对这点的清楚了解,可以大大减少当事人在起诉过程中的时间成本与费用成本。

最后,关于一些问题实在无法通过以上的方式解决,可以及时反映给大众媒体、投诉一些主管部门等等,有时也会起到一些作用。

专家结语

在房屋买卖的过程中,会产生各种各样的法律问题。在购房过程中,购房者除了要关注房屋本身之外,还要要关注的是《房屋买卖合同》,因为《房屋买卖合同》的条款的有关约定将对日后有关房屋买卖纠纷的解决产生重大的影响。因此,购房者应慎重《房屋买卖合同》的签订及相关补充协议的约定,尽量将问题考虑地更为周全,提高风险防范意识。只有对合同条款背后隐藏的法律关系及对有关问题有正确、全面的认识,才能更好的避免因房屋买卖所带来的纠纷与困扰。只有这样,消费者才算买对了房、买好了房。

相关文章

如果您有任何问题可随时与我们联系,千顺网会在第一时间为您安排专业的私家侦探调查服务,提供系统详尽的调查报告及解决方案供您参考。

Copyright © 2018-2019 千顺网 版权所有

闽ICP备15009318号-2